Адвокат работает во всех судах Москвы и Московской области, а также в других регионах страны.
Адвокат
Эдуард ПАНКОВ
См. другие заметки
Сделки с недвижимостью и налог на доходы физических лиц
Статья из серии "Консультации юриста по недвижимости"
[2002-01-10]
Действующая в настоящее время часть вторая Налогового кодекса РФ от
05.08.2000г. № 117-ФЗ регулирует порядок налогообложения доходов
граждан, охватывая при этом самые разнообразные их источники. Сюда в
частности относятся и доходы, получаемые физическими лицами от сделок,
связанных с отчуждением или приобретением жилых помещений.
Налогообложению подлежат не все такого рода доходы. Согласно подп.1.п.1 ст. 220. Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
По желанию плательщика такой вычет может быть заменен вычетом фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением указанных доходов.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Кроме того, подп.2 п. 1 ст. 220. Налогового кодекса РФ налогоплатильщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Общий размер такого имущественного налогового вычета, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Использовать такую льготу можно только один раз. Вышеуказанные расходы не подлежат исключению из совокупного годового дохода физических лиц, для которых жилые дома, или квартиры, или дачи, или садовые домики построены, куплены за счет собственных средств предприятия.
На практике бывают случаи, когда супруги, приобретая себе жилье или занимаясь его постройкой, за счет денег принадлежащих им на праве общей совместной собственности указывают в официальных документах только одного супруга. Рассчитывая в дальнейшем на возможность воспользоваться таким вычетом вдвоем. Однако следует заметить, что эта льгота предоставляется только тем, кто документально подтвердил статус застройщика или покупателя жилого помещения. Поэтому если в договоре купли-продажи жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика, либо, в случае осуществления строительства названных объектов, в документе, подтверждающем статус физического лица в качестве покупателя, застройщика, в том числе при заключении договора с предприятием на долевое участие в строительстве, покупателем (застройщиком) названо только одно физическое лицо, то независимо от возникновения у второго супруга права совместной собственности на такой объект, льгота по подоходному налогу ему не предоставляется. Аналогичный порядок применяется и в том случае, когда в покупке либо строительстве названных объектов участвуют другие члены семьи физического лица - покупателя (застройщика).
При приобретении жилого помещения в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Помимо покупки и продажи жилья граждане также могут произвести обмен своей жилой площади. Законодательство РФ предусматривает на этот случай возможность заключения договора мены или совершения обмена.
Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу жилье в собственность. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.
Если договором мены не предусмотрено иное, то обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. В случае же указания в договоре о не равной стоимости меняемого имущества собственник менее ценного обязан доплатить разницу в ценах.
При мене эквивалентных по стоимости жилых помещений обе стороны не получают экономической выгоды в натуральной форме, а соответственно и дохода влекущего за собой обязанности уплачивать налог.
Не имеют дохода, подлежащего налогообложению и заключившие договор мены неравноценного жилья (например, обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную одного и того же района г. Москвы). Но это правило действует лишь при условии когда владелец жилого помещения цена которого ниже представляемого в обмен оплачивает разницу в цене между полученным и переданным имуществом.
Сумма доплаты направленная на приобретение жилого помещения по договору мены исключается из совокупного годового дохода физического лица. Как быть, если сторонами договора мены признается равноценность фактически неэквивалентного по стоимости жилья? Как было указано выше обмениваемая недвижимость предполагается равноценной. Однако так регулируются имущественные отношения гражданским законодательством, которое согласно п. 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям не применяется, если иное не установлено законодательством. Нормативно-правовой акт (обладающий всеми необходимыми признаками) регламентирующий "иное" отсутствует.
Следовательно, разница в стоимости обмениваемых жилых помещений является объектом налогообложения и включается в совокупный годовой доход лица, не внесшего соответствующую доплату.
Обменяться своими жильем могут как собственники, так и наниматель жилого помещения с собственником. Согласно ч.2 ст. 20 Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).
Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке (ч.3 ст.20 Закона РФ № 4218-1). Жилищный кодекс РСФСР и Инструкция о порядке обмена жилых помещений (утверждена Министерством коммунального хозяйства РСФСР 09.01.67 г.) устанавливают порядок обмена только между:
Сторона, которая при обмене приобрела право собственности, на недвижимое имущество, передав взамен не подлежащие оценке права и обязанности нанимателя получает доход в натуральной форме. Другая же сторона освобождается от уплаты налога так как вместо своей собственности обрела статус нанимателя жилого помещения который как уже отмечено невозможно оценить, а соответственно нельзя и рассматривать как доход физического лица.
Такой вариант обмена может представлять интерес для лиц, не утративших право на приватизацию жилья, т.е. на бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Очень часто по предложению риэлторских фирм граждане соглашаются на так называемый обмен квартир через куплю продажу. Клиенту сначала находят покупателя на его жилую площадь, а затем, получив аванс за нее подбирают взамен другое подходящее жилье. Как только необходимый вариант найден, квартира клиента продается, а на вырученные деньги покупается понравившаяся.
Лицо, участвующее в подобном "обмене" оказывается поочередно в положении и продавца и покупателя. Реализованная собственность, а также денежные средства направленные на ее приобретение в пределах сумм не облагаемых налогом не вызывают вопросов.
Могут возникнуть сложности в налогообложении сумм вырученных от продажи купленной ранее квартиры. В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой "Налог на доходы физических лиц".
Какова будет экономическая выгода при покупке квартиры и последующей ее продажи за ту же стоимость? Исходя из содержания ст. 41 НК РФ никакой экономической выгоды при совершении таких сделок не будет.
В заключении хотелось бы отметить, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогообложении доходов физических лиц толкуются согласно п.7 ст. 3 НК РФ только в пользу налогоплательщика.
Налогообложению подлежат не все такого рода доходы. Согласно подп.1.п.1 ст. 220. Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
По желанию плательщика такой вычет может быть заменен вычетом фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением указанных доходов.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Кроме того, подп.2 п. 1 ст. 220. Налогового кодекса РФ налогоплатильщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Общий размер такого имущественного налогового вычета, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Использовать такую льготу можно только один раз. Вышеуказанные расходы не подлежат исключению из совокупного годового дохода физических лиц, для которых жилые дома, или квартиры, или дачи, или садовые домики построены, куплены за счет собственных средств предприятия.
На практике бывают случаи, когда супруги, приобретая себе жилье или занимаясь его постройкой, за счет денег принадлежащих им на праве общей совместной собственности указывают в официальных документах только одного супруга. Рассчитывая в дальнейшем на возможность воспользоваться таким вычетом вдвоем. Однако следует заметить, что эта льгота предоставляется только тем, кто документально подтвердил статус застройщика или покупателя жилого помещения. Поэтому если в договоре купли-продажи жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика, либо, в случае осуществления строительства названных объектов, в документе, подтверждающем статус физического лица в качестве покупателя, застройщика, в том числе при заключении договора с предприятием на долевое участие в строительстве, покупателем (застройщиком) названо только одно физическое лицо, то независимо от возникновения у второго супруга права совместной собственности на такой объект, льгота по подоходному налогу ему не предоставляется. Аналогичный порядок применяется и в том случае, когда в покупке либо строительстве названных объектов участвуют другие члены семьи физического лица - покупателя (застройщика).
При приобретении жилого помещения в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Помимо покупки и продажи жилья граждане также могут произвести обмен своей жилой площади. Законодательство РФ предусматривает на этот случай возможность заключения договора мены или совершения обмена.
Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу жилье в собственность. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.
Если договором мены не предусмотрено иное, то обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. В случае же указания в договоре о не равной стоимости меняемого имущества собственник менее ценного обязан доплатить разницу в ценах.
При мене эквивалентных по стоимости жилых помещений обе стороны не получают экономической выгоды в натуральной форме, а соответственно и дохода влекущего за собой обязанности уплачивать налог.
Не имеют дохода, подлежащего налогообложению и заключившие договор мены неравноценного жилья (например, обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную одного и того же района г. Москвы). Но это правило действует лишь при условии когда владелец жилого помещения цена которого ниже представляемого в обмен оплачивает разницу в цене между полученным и переданным имуществом.
Сумма доплаты направленная на приобретение жилого помещения по договору мены исключается из совокупного годового дохода физического лица. Как быть, если сторонами договора мены признается равноценность фактически неэквивалентного по стоимости жилья? Как было указано выше обмениваемая недвижимость предполагается равноценной. Однако так регулируются имущественные отношения гражданским законодательством, которое согласно п. 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям не применяется, если иное не установлено законодательством. Нормативно-правовой акт (обладающий всеми необходимыми признаками) регламентирующий "иное" отсутствует.
Следовательно, разница в стоимости обмениваемых жилых помещений является объектом налогообложения и включается в совокупный годовой доход лица, не внесшего соответствующую доплату.
Обменяться своими жильем могут как собственники, так и наниматель жилого помещения с собственником. Согласно ч.2 ст. 20 Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).
Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке (ч.3 ст.20 Закона РФ № 4218-1). Жилищный кодекс РСФСР и Инструкция о порядке обмена жилых помещений (утверждена Министерством коммунального хозяйства РСФСР 09.01.67 г.) устанавливают порядок обмена только между:
- нанимателями жилых помещений;
- членами жилищно-строительного кооператива и нанимателями;
- членами жилищно-строительного кооператива.
Сторона, которая при обмене приобрела право собственности, на недвижимое имущество, передав взамен не подлежащие оценке права и обязанности нанимателя получает доход в натуральной форме. Другая же сторона освобождается от уплаты налога так как вместо своей собственности обрела статус нанимателя жилого помещения который как уже отмечено невозможно оценить, а соответственно нельзя и рассматривать как доход физического лица.
Такой вариант обмена может представлять интерес для лиц, не утративших право на приватизацию жилья, т.е. на бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Очень часто по предложению риэлторских фирм граждане соглашаются на так называемый обмен квартир через куплю продажу. Клиенту сначала находят покупателя на его жилую площадь, а затем, получив аванс за нее подбирают взамен другое подходящее жилье. Как только необходимый вариант найден, квартира клиента продается, а на вырученные деньги покупается понравившаяся.
Лицо, участвующее в подобном "обмене" оказывается поочередно в положении и продавца и покупателя. Реализованная собственность, а также денежные средства направленные на ее приобретение в пределах сумм не облагаемых налогом не вызывают вопросов.
Могут возникнуть сложности в налогообложении сумм вырученных от продажи купленной ранее квартиры. В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой "Налог на доходы физических лиц".
Какова будет экономическая выгода при покупке квартиры и последующей ее продажи за ту же стоимость? Исходя из содержания ст. 41 НК РФ никакой экономической выгоды при совершении таких сделок не будет.
В заключении хотелось бы отметить, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогообложении доходов физических лиц толкуются согласно п.7 ст. 3 НК РФ только в пользу налогоплательщика.
Адвокат Панков Э. А.
Поделиться: